Dachgeschosswohnung

IMMOBILIENVERMÖGEN bei Scheidung

Verkaufen, vermieten oder doch behalten

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Verkaufen, vermieten oder behalten 2017-04-12T23:45:07+00:00

Was soll nun mit der gemeinsamen Immobilie passieren?

Leider lässt sich weder das Haus noch die Wohnung wie ein Geldbetrag in zwei Hälften teilen. Es bieten sich verschiedene Lösungen an, vor allem haben sich aber folgende Varianten bewährt:

Am schonendsten für Geldbeutel und Nerven geht es für beide Seiten aus, wenn sie sich einig sind, was aus dem Eigenheim in Zukunft werden soll. Und das sollten Paare möglichst schnell nach der Trennung klären, noch bevor sie einen Scheidungsantrag stellen. Denn ohne einvernehmliche Einigung entscheiden die Richter, sie können sogar eine Zwangsversteigerung veranlassen.

Ein Ehepartner verbleibt nach Scheidung in der Immobilie

Wie es um die Nutzung der gemeinsamen Immobilie bei Scheidung oder Trennung bestellt ist, ist vom Einzelfall abhängig. Allgemein geht der Gesetzgeber davon aus, dass das Eigenheim aufgeteilt wird. Eine Zuweisung, also eine gerichtliche Entscheidung über die Aufteilung, an einen Ehepartner erfolgt nur in Ausnahmefällen. Selbst der Umstand, dass gegebenenfalls ein Ehepartner alleiniger Besitzer der Immobilie ist, reicht nicht als Zuweisungsgrund.
Dennoch kann jeder Ehegatte verlangen, dass der andere ihm einen Teil oder die komplette Immobilie überlässt. Nämlich dann, wenn es darum geht, eine unbillige Härte zu vermeiden. Diese liegt zum Beispiel vor, wenn der Antragsteller nachweisen kann, dass für ihn das gemeinsame Zusammenleben oder die Suche nach Ersatzwohnraum nicht ohne erhebliche Folgen bliebe. Die üblichen Unannehmlichkeiten, wie sie in der Trennungsphase zu erwarten sind, reichen als Gründe für eine Zuweisung allerdings nicht aus.

Sowohl bei der einvernehmlichen als auch bei der streitigen Scheidung kann die ehelichen Wohnung oder das Haus einem der beiden Ehegatten zur Gänze zugesprochen werden. In diesem Fall sind aber Ausgleichszahlungen zu leisten. Die Höhe des Entschädigungsbetrages wird im Regelfall auf Basis eines Gutachtens eines gerichtlich beeideten Sachverständigen für das Immobilienwesen oder eines Immobilienmaklers festgelegt.

Wichtig: Sollte einer der Ehegatten als Mit- oder Alleineigentümer das Wohneigentum in dieser Zeit verlassen, ändert dies nichts an den Eigentumsverhältnissen. Er kann vom Ehepartner in der Regel sogar eine Nutzungsentschädigung verlangen, die sich in ihrer Höhe an den ortsüblichen Mietkonditionen orientiert. Miteigentümer zahlen maximal die Hälfte dieser Nutzungsentschädigung, schließlich gehört ihnen die Hälfte der Immobilie. Ist der weichende Ehegatte hingegen Alleineigentümer, kann er nur ein Nutzungsentgelt für eine rechnerisch kleinere Wohnung verlangen, da der durch seinen Auszug leer stehende Teil der Wohnung nicht genutzt und dementsprechend auch nicht angerechnet wird.

Diese Variante wird am Häufigsten gewählt. In den meisten Fällen sind schulpflichtige Kinder der Grund für die Entscheidung, dass einer geht und einer bleibt. Laut einer deutschen Studie wählen 49% der Betroffenen diesen Weg nach der Scheidung.

Immobilie verkaufen und Verkaufserlös teilen

Der Erlös kann ganz einfach auf beide Parteien aufgeteilt werden, wenn sich beide Ehepartner darauf einigen, die gemeinsam erworbene Immobilie zu verkaufen. Aus dem erzielten Erlös kann ein etwa bestehendes Darlehen getilgt werden.

Pro und Contra für Verkauf der Scheidungsimmobilie

  • Der Verkauf bringt Ihnen Liquidität
  • Der Verkauf der Immobilie kann für Ihre Schuldenfreiheit sorgen
  • Der Verkauf kann die Tür für einen unbelasteten Neufanfang öffnen

Der Immobilienverkauf ist für viele Paare ein emotionaler Befreiungsschlag. Finanziell ist der Verkauf oft ein Verlustgeschäft, da unter Zeitdruck verkauft wird und hohe Kosten für Anwalt entstehen.

Immobilie nach Scheidung vermieten

Selten aber doch einigen sich beide Ehepartner darauf, die gemeinsam erworbene Immobilie zu vermieten. Bei der Vermietung werden die Mieteinnahmen ganz einfach aufgeteilt. Etwaige anfallende Kosten wie Instandhaltung oder Sanierungen müssen dann von beiden Parteien zu gleichen Teilen getragen werden.

Der Vorteil bei der Vermietung ist, dass die Immobilie weiterhin im Familienbesitz bleibt. Sie würde der Vermögenssicherung dienen und könnte später einmal vererbt werden. Doch zweifelsohne hat die Vermietung einer Immobilie einige Nachteile. Einer der größten Nachteile ist, dass Sie trotz Trennung oder Scheidung weiterhin gemeinsam für den Zustand der Immobilie verantwortlich bleiben und Sanierungsmaßnahmen, Rücklagen für eventuelle Reparaturen, Mietausfälle einkalkulieren müssten.

Pro und Contra für Vermietung der Scheidungsimmobilie

  • Bei der Vermietung bleibt die Immobilie im Familienbesitz
  • Die Immobilie verschafft keine sofortige Liquidität
  • Die Verantwortung für den Zustand der Immobilie bleibt bei den Eigentümern. Laufende Kosten entstehen!

Nur wenige Paare entschließen sich, die Immobilie nach der Scheidung an Dritte zu vermieten. Vermietet wird meist aus pragmatischen Gründen wie Rendite, finanzielle Absicherung im Alter oder bei drohendem Verlust durch raschen Verkauf der Immobilie unter Zeitdruck.

Versteigerung der Immobilie bei Trennung oder Scheidung

Können sich die Ehepartner nicht einigen, wird bei Gericht ein Verfahren eröffnet. Zuerst einmal wird der Wert der Immobilie ermittelt. Ein Gutachter wird damit beauftragt. Wenn der Gutachter den Wert ermittelt hat, legt das Gericht ein Mindestgebot fest. Dieses Mindestgebot kann aber deutlich unter dem Betrag liegen, den sich die Eigentümer erhoffen. Die Eigentümer haben jedoch die Möglichkeit bei der Zwangsversteigerung selbst mitzubieten.

Experten-Fazit:

  • Die Beantragung der Teilungsklage ist erst nach rechtskräftiger Scheidung möglich
  • Der Antragsteller muss für die Gutachterkosten in Vorleistung gehen
  • Die Gesamtkosten der Versteigerung könnte ein hohes Kostenrisiko darstellen

Da der zu erzielende Erlös nicht absehbar ist, sollte eine Versteigerung immer der letzte Lösungsweg sein. In einer Versteigerung werden regelmäßig Vermögenswerte vernichtet.