WOHNUNGSEIGENTUM bei Scheidung

Ehegattenwohnungseigentum als Eigentümerpartnerschaft

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Wohnungseigentum bei Trennung und Scheidung 2017-04-13T00:04:52+00:00

Dass Paare, die sich eine Eigentumswohnung anschaffen, dafür ihr Erspartes zusammenlegen und gemeinsam den Kredit abstottern, ist an sich nichts Ungewöhnliches. Es bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass sie auch formal gemeinsam Wohnungseigentümer werden.

Ursprünglich war das rechtlich gar nicht möglich, es konnte jeweils nur eine Person als Wohnungseigentümer in Kaufvertrag und Grundbuch stehen. Dieser Grundsatz wurde zwar schon vor Jahrzehnten für Ehepaare durchbrochen, aber erst das Wohnungseigentumsgesetz 2002 eröffnete generell die Möglichkeit einer „Eigentümerpartnerschaft“.

Seither können zwei Personen gemeinsam Wohnungseigentum erwerben, unabhängig davon, in welcher Beziehung sie zueinander stehen. Nicht nur Ehepaare und Lebensgefährten, auch Freunde oder Verwandte können auf dieser Basis eine Wohngemeinschaft gründen, private Investoren können gemeinsam eine Wohnung als Geldanlage anschaffen. Aber: Es dürfen immer nur zwei Partner sein. Und sie können sich das Eigentum nur im Verhältnis 50 : 50 teilen.

Was ist Wohnungseigentum

Wohnungseigentum stellt eine Sonderform des Miteigentums an einer Liegenschaft dar, nämlich ein Wohnungseigentumsobjekt alleine zu nutzen. Die gesetzliche Grundlage für Wohnungseigentum bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Laut WEG sind abgeschlossenen Eigentumswohnungen sowie weitere, dieser Wohnung zugewiesenen Nebenräume (z.B. Kellerabteil) und KfZ-Stellplätze Gegenstand des Sondereigentums.

Ein Wohnungseigentümer ist immer Miteigentümer einer Liegenschaft, verfügt also auch über einen ideellen Anteil an der gesamten Liegenschaft. Mit der Bezeichnung „ideeller“ Anteil wird ausgedrückt, dass einem einzelnen Miteigentümer an und für sich kein realer Teil gehört. Im Unterschied zum schlichten Miteigentümer hat der Wohnungseigentümer mit seinem „ideellen“ Miteigentumsanteil an der Liegenschaft untrennbar das Recht zur ausschließlichen Nutzung einer bestimmten Wohnung auf dieser Liegenschaft. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen. Die Anteile der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte stellen den sog. „Mindestanteil“ dar. Dieser ist nicht teilbar.

Ehegattenwohnungseigentum bei Trennung oder Scheidung

Gemäß WEG durfte der mit dem Wohnungseigentum verbundene Mindestanteil, solange das Wohnungseigentum besteht, außer zur Begründung des gemeinsamen Wohnungseigentums von Ehegatten, nicht geteilt werden. Das WEG 1975 schloss es aus, dass zwei Personen, die nicht Ehegatten sind, gemeinsam Wohnungseigentum erwerben. Mit 1. 7. 2002 wurde das Institut des Ehegattenwohnungseigentums durch die Eigentümerpartnerschaft ersetzt.

Gleichgültig, ob sich das Ehepaar streitig oder einvernehmlich scheiden lässt, es bleibt ihm unbenommen, sich untereinander über das rechtliche Schicksal der Eigentumswohnung zu arrangieren. Dies stellt freilich den Idealfall dar.

Egal wem welche Rechte letztendlich kraft der Vereinbarung zugeschrieben werden sollen, der Mindestanteil darf im Ergebnis nur einer einzelnen Person zukommen. Es ist daher auch rechtlich nicht möglich, die Wohnung mehreren Kindern zu überschreiben (wie etwa einem Sohn und einer Tochter, wohingegen die Weitergabe an Sohn und Schwiegertochter für das Gesetz kein Problem darstellt).

Ansonsten steht es den Ehegatten frei, den (allenfalls halben) Wohnungseigentumsanteil gegen den vereinbarten oder festgestellten Übernahmepreis oder auch unentgeltlich von einem auf den anderen zu übertragen, den ganzen Mindestanteil einem Dritten zukommen oder auch das Objekt versteigern zu lassen.

Eigentümerpartnerschaft bei Scheidung und Trennung

Die Auflösung einer Ehe ändert bei einer Eigentümerpartnerschaft an einer Eigentumswohnung zunächst nichts. Wenn sich 2 Ehegatten scheiden lassen, besteht die Eigentümerpartnerschaft grundsätzlich weiter und beide bleiben Eigentümer der Wohnung. Was mit der Wohnung passiert, entscheiden vielmehr die beiden Partner im Rahmen einer einvernehmlichen Scheidung oder der Richter bei einer streitigen Scheidung.

Die einvernehmliche Auflösung einer Eigentümerpartnerschaft ist relativ einfach. Die beiden Partner können natürlich vereinbaren, dass

  • einer die Hälfte des anderen kauft oder
  • einer seine Hälfte an eine andere Person überträgt oder
  • beide gemeinsam ihre Hälften an eine oder zwei Personen übertragen.

Solange die Partnerschaft aufrecht ist, können beide Partner – egal ob miteinander verheiratet oder nicht – nur einvernehmlich über die Wohnung verfügen. Beispielsweise können sie sie nur gemeinsam als Kreditbesicherung verpfänden und nicht jeder seinen Hälfte-Anteil. Auch über die Nutzung und Verwaltung muss man sich einig werden. Und: Keiner darf ohne Zustimmung des anderen seinen Anteil verkaufen, man kann also dem Partner keinen neuen Miteigentümer „aufzwingen“.

Teilungsklage

Für den Fall, dass sich die beiden Mitglieder der Eigentümerpartnerschaft aber über die weitere Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts uneinig sind, kann einer der beiden Partner sogar die Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft bei Gericht begehren. Dies erfolgt mit einer so genannten Teilungsklage (§ 830 ABGB). Die Teilungsklage kann man zwar vertraglich ausschließen, aber nicht auf Dauer, sondern jeweils nur für einen Zeitraum von drei Jahren.

Im Regelfall erfolgt nach einer Teilungsklage eine so genannte Natural- oder Realteilung, das bedeutet: Das Objekt wird in zwei annähernd gleichwertige Objekte geteilt. Bei einer Eigentumswohnung ist das praktisch ein Ding der Unmöglichkeit. Daher wird eine Zivilteilung stattfinden. Dabei wird das gesamte Objekt, also die Anteile beider Partner, versteigert. Der Erlös wird dann unter den beiden Partnern je zur Hälfte geteilt, wenn im Vorhinein keine andere Vereinbarung getroffen wurde.

Etwas anders ist die Situation bei Ehepaaren: Während aufrechter Ehe ist von vornherein keine Teilungsklage möglich, wenn zumindest einer der Partner die Wohnung zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses braucht. Bei einer Scheidung gibt es mehrere Varianten:

  • Entweder einigt man sich über die Auflösung der Eigentumsgemeinschaft, oder
  • die Wohnung wird im Zuge der gerichtlichen Vermögensaufteilung einem Partner zugesprochen.

Man kann die Eigentümerpartnerschaft aber auch nach der Scheidung fortsetzen (zum Beispiel bei einer vermieteten Vorsorgewohnung).

Einvernehmliche Scheidung

Die beiden Partner müssen sich im Rahmen einer einvernehmlichen Scheidung neben der Aufteilung der Vermögenswerte auch über die Beendigung der Eigentümerpartnerschaft Gedanken machen. So kann die Wohnung weiterhin im gemeinsamen Wohnungseigentum verbleiben und etwa an eine dritte Person vermietet werden. Es kann auch vereinbart werden, dass einem der beiden Partner die Wohnung zugesprochen wird und die Eigentümergemeinschaft aufgelöst wird. In diesem Fall muss auch geklärt werden, in welcher Weise dies zu erfolgen hat. Schließlich kann auch ein Verkauf der Wohnung vereinbart werden und der Verkaufserlös beiden Ehegatten zugesprochen werden.

Streitige Scheidung

Bei einer streitigen Scheidung kann man bei Gericht die Auflösung des gemeinsamen Wohnungseigentums begehren. In diesem Fall wird das gemeinsame Wohnungseigentum durch richterliche Entscheidung einem der beiden Partner zur Gänze zugesprochen. In der Regel ist der andere Partner zu einer Ausgleichszahlung verpflichtet. Die Aufteilung der Eigentümergemeinschaft muss innerhalb von 1 Jahr nach Rechtskraft der Scheidung begehrt werden.

Grundsätzlich können Partner einer Eigentümergemeinschaft zur Auflösung derselben jederzeit eine Teilungsklage bei Gericht einbringen. Dies ist natürlich auch nach einer erfolgten Scheidung möglich.