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Grunderwerbsteuer 2017-05-25T20:59:01+00:00

GRUNDERWERBSTEUER

Die Grunderwerbsteuer ist eine (Rechts-)Verkehrsteuer und erfasst sowohl den entgeltlichen als auch den unentgeltlichen Erwerb von inländischen Grundstücken und zählt zu den üblichen Anschaffungskosten. Grundsätzlich sind sowohl der Übergeber (Verkäufer) als auch der Übernehmer (Käufer) Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer. Häufig wird jedoch vertraglich vereinbart, dass der Übernehmer die Grunderwerbsteuer zu tragen hat. Diese Immobiliensteuer wird fällig, wenn sich die Vertragspartner über Kaufgegenstand und Kaufpreis (z.B. durch Unterfertigung einer Vertragsurkunde) geeinigt haben.

Davon zu unterscheiden ist die Immobilienertragsteuer. Diese besteuert den erzielten Gewinn bei der Veräußerung eines Grundstückes und wird vom Veräußerer geschuldet.

Entscheidend für die Höhe des Steuersatzes ist, ob die Übertragung innerhalb der Familie oder außerhalb des Familienkreises erfolgt und ob es sich um einen entgeltlichen oder einen unentgeltlichen Erwerb handelt.

Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich der Wert der Gegenleistung herangezogen. Zur Gegenleistung zählt alles, was der Erwerber des Grundstückes (oder ein anderer für ihn) dem Veräußerer (oder einem Dritten) zu leisten verspricht, um das Grundstück zu erhalten.

Die Gegenleistung ist beispielsweise beim Kauf

  • der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer
  • übernommene Verpflichtung zur Übernahme einer Darlehensschuld und
  • der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen

In bestimmten Fällen ist als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer der sogenannte Grundstückswert heranzuziehen.

Abgrenzung entgeltlicher/unentgeltlicher Erwerb

Seit 1. Jänner 2016 werden die Begriffe der Unentgeltlichkeit und der Entgeltlichkeit genau definiert. Erstmals werden Erwerbsvorgänge unter bestimmten Voraussetzungen in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten. Diese aufgespaltenen Erwerbsvorgänge werden als teilentgeltlich bezeichnet.

Zu den unentgeltlichen Erwerben zählen Erbanfall, Vermächtnis, Erfüllung eines Pflichtanteils sowie Erwerbe unter Lebenden im begünstigten Familienkreis. Innerhalb des Familienkreises gelten alle Erwerbsvorgänge als unentgeltlich.

Außerhalb des Familienkreises gilt ein Erwerb als

  • unentgeltlich, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 30 Prozent,
  • teilentgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 30 Prozent, aber nicht mehr als 70 Prozent,
  • entgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 70 Prozent

vom Grundstückswert beträgt.

Bei teilentgeltlichen Erwerben kommt auf den unentgeltlichen Teil der Stufentarif zur Anwendung, der entgeltliche Teil unterliegt dem „normalen“ Grunderwerbsteuertarif von 3,5 Prozent.

Liegt eine Gegenleistung vor und kann ihre Höhe nicht ermittelt werden, gilt der Erwerbsvorgang als teilentgeltlich, wobei die Gegenleistung in Höhe von 50 Prozent des Grundstückswertes angenommen wird.

Erwerbe außerhalb Familienkreis

Bei Erwerbsvorgängen außerhalb des Familienkreises wird zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerben unterschieden.

  • Bei entgeltlichen Erwerben wird der Wert der Gegenleistung (z.B. Kaufpreis) als Bemessungsgrundlage herangezogen.
  • Bei unentgeltlichen Erwerben (z.B. durch Erbanfall oder Schenkung) außerhalb des Familienkreises gilt der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage.

Erwerbe innerhalb Familienkreis

Innerhalb des Familienkreises wird aktuell immer Unentgeltlichkeit angenommen. Daher kommt bei Erwerbsvorgängen innerhalb des Familienkreises künftig jedenfalls der Stufentarif zur Anwendung. Als Bemessungsgrundlage wird dabei immer der Grundstückswert herangezogen. Zum Familienkreis zählen:

  • die Ehegattin/der Ehegatte
  • die eingetragene Partnerin/der eingetragene Partner
  • die Lebensgefährtin/der Lebensgefährte, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten
  • ein Elternteil
  • ein Kind, Enkelkind, Stiefkind, Wahlkind oder Schwiegerkind der Übergeberin/des Übergebers
  • Schwester, Bruder, Nichte und Neffe
  • Verschwägerte in gerader Linie (z.B. Schwiegereltern, Schwiegerkinder)

Höhe der Grunderwerbsteuer

Im Allgemeinen beträgt die Steuer 3,5 Prozent von der Bemessungsgrundlage. Beim entgeltlichen Erwerb ist der Kaufpreis die Bemessungsgrundlage.

Beim unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken beträgt die Steuer

  • für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent,
  • für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent,
  • darüber hinaus 3,5 Prozent

des Grundstückswertes.

Grundstückswert

Seit 1. Jänner 2016 muss die Grunderwerbsteuer immer mindestens vom Grundstückswert berechnet werden. Der Grundstückswert kann auf drei Arten ermittelt werden:

  • Pauschalwertmodell
    Es wird die Summe aus dem Wert des Grund und Bodens sowie dem Wert des Gebäudes gebildet
  • Immobilienpreisspiegel
    Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria
  • Sachverständigengutachten
    Der geringere gemeine Wert eines Grundstückes kann durch ein Schätzungsgutachten oder dem tatsächlichen Kaufpreis bei nicht lang zurückliegendem Ankauf nachgewiesen werden.

Diese drei Möglichkeiten sind rechtlich völlig gleichwertig und es kann für jedes Grundstück (wirtschaftliche Einheit) frei gewählt werden, welches Verfahren angewendet werden soll. Der Grundstückswert beträgt dann jeweils 71,25% des ermittelten Werts.