Immobilienertragsteuer 2017-05-25T20:38:17+00:00

IMMOBILIENERTRAGSTEUER

Die Steuerreform 2015/2016 hat eine Neugestaltung der Besteuerung von Grundstücksverkäufen durch die Immobilienertragsteuer gebracht. Dargestellt werden im Folgenden nur einfache Sachverhalte, bei komplizierten steuerrechtlichen Problemstellungen wird es immer erforderlich sein, einen Steuerberater einzuschalten.

Nach der alten Rechtslage haben Immobilienverkäufe nur dann eine Einkommenssteuerbelastung ausgelöst, wenn diese Verkäufe innerhalb einer sogenannten „Spekulationsfrist“ von 10 Jahren erfolgten. Seit dem 01.04.2012 unterliegen grundsätzlich (außer es greift eine gesetzliche Ausnahme) sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken (bebaut oder unbebaut) der Einkommenssteuerpflicht. Diese Form der Einkommenssteuer wird als Immobilienertragsteuer bezeichnet.

Mit der Steuerreform 2015/2015 wurde die Besteuerung von Grundstücksverkäufen nochmals erhöht. Eine der wesentlichsten Änderungen ist wohl die Erhöhung des linearen Steuersatzes von 25 Prozent auf 30 Prozent, mit dem der Veräußerungsgewinn zu versteuern ist. Die Regelung betreffend den höheren Steuersatz von 30% ist mit 1.1.2016 in Kraft getreten und ist auf Veräußerungen nach dem 31.12.2015 anzuwenden. Für die Anwendbarkeit der neuen oder der alten Rechtslage ist auf das Veräußerungsgeschäft abzustellen – somit auf den Abschluss des Kaufvertrages – nicht auf die Übertragung des Eigentums.

Um den Veräußerungsgewinn zu ermitteln, benötigt man die Differenz zwischen dem Veräußerungserlös einerseits und den Anschaffungskosten andererseits. Der Veräußerungserlös entspricht in der Regel dem erzielten Kaufpreis. Welchen Betrag man nun als Anschaffungskosten dagegen rechnen darf, hängt davon ab, wann man seinerzeit das verkaufte Grundstück selbst angeschafft hat. Es wird dabei zwischen einem Altbestand (Altvermögen) und einem Neubestand (Neuvermögen) unterschieden.

ALTBESTAND

Unter dem Altbestand sind Grundstücke bzw. Gebäude zu verstehen, die vor dem 31.03.2002 angeschafft wurden. Für diese wäre nach Ablauf von 10 Jahren, somit ab dem 31.03.2012, nach der alten Rechtslage keine Steuer mehr zu bezahlen gewesen, da die Spekulationsfrist zu diesem Zeitpunkt abgelaufen war. Deshalb werden solche Altgrundstücke bei der Immobilienertragsteuer günstiger behandelt und es kann der Verkaufserlös pauschal mit 4,2% versteuert werden.

NEUBESTAND

Unter dem Begriff „Neubestand“ sind Grundstücke und Gebäude zu verstehen, die ab dem 31. März 2002 angeschafft worden sind und damit jedenfalls am 31. März 2012 die zehnjährigen Spekulationsfrist gemäß der Rechtslage vor 2012 noch nicht abgelaufen war. Der Veräußerungsgewinn ist dann mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent zu versteuern.

Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer

In vielen Fällen ist in der Praxis allerdings keine Immobilienertragsteuer zu bezahlen, da ein gesetzlicher Ausnahmetatbestand erfüllt wird.

In der Praxis besonders wichtig ist die Hauptwohnsitzbefreiung, nach der Eigenheime (z.B. Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen) und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis zum Höchstmaß von 1.000 m²) unter nachstehenden Voraussetzungen nicht der Immobilienertragsteuer unterliegen.

Voraussetzung ist, dass diese Immobilie dem Veräußerer durchgehend entweder

  • seit der Anschaffung, mindestens aber seit 2 Jahren oder
  • für mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung

einerseits als Hauptwohnsitz gedient hat und andererseits auch jeweils der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Ob es sich bei einer Wohnung um einen Hauptwohnsitz handelt oder nicht, wird in der Regel durch eine Meldebestätigung der Gemeinde nachgewiesen. Sollte man eine solche nicht vorweisen können, können dem Finanzamt auch durch andere Beweismittel diese Umstände nachgewiesen werden.

Da es Fälle gibt, wo nicht unmittelbar mit der Anschaffung der Hauptwohnsitz begründet wurde bzw. dieser vor oder nach der Veräußerung aufgegeben wird, hat der Gesetzgeber hier eine Toleranzfrist von einem Jahr eingeräumt. Dies bedeutet, dass die Befreiung auch dann besteht, wenn entweder der Veräußerer erst bis zu einem Jahr ab der Anschaffung der Immobilie dort seinen Hauptwohnsitz begründet oder wenn er bereits bis zu einem Jahr vor der Veräußerung der Liegenschaft seinen Hauptwohnsitz dort beendet hat. Er muss allerdings jedenfalls zwei volle Jahre dort Hauptwohnsitznehmer gewesen sein.

Für den Fall, dass die Immobilie erst viel später nach der Anschaffung der Hauptwohnsitz war, muss der Verkäufer zur Geltendmachung dieser Befreiung innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend auf dieser Liegenschaft mit Hauptwohnsitz gewohnt haben. Außerhalb dieser Zeiträume könnte er die Wohnung theoretisch sogar vermietet haben.

Abfuhr der Immobilienertragsteuer

Im Wesentlichen ist es die Aufgabe des Vertragsverfassers diese Immobilienertragsteuer sowohl beim steuerpflichtigen Verkäufer einzuheben als auch an das Finanzamt abzuführen.

In den meisten Fällen erfolgt dies im Zuge der Berechnung der Grunderwerbsteuer für den Käufer, dass der Notar oder Rechtsanwalt in einfachen Fällen auch die Immobilienertragsteuer selbst berechnet und an das Finanzamt abführt. In komplizierteren Fällen wird in der Praxis der Steuerberater des Klienten eingeschaltet, der hier eine Berechnung vornimmt und das Zahlenmaterial dem Vertragserrichter für die Steuererklärung zur Verfügung stellt.