Immobilienpreisspiegel richtig lesen

Der Weg zum richtigen Preis ist für den Laien sehr schwierig.

Die schlechte Nachricht gleich vorweg: Immobilien sind nicht so leicht vergleichbar wie Autos. Die unzähligen für Immobilien publizierte Preisspiegel sind allesamt nicht geeignet, daraus einen marktkonformen Preis für ein individuelles Einzelobjekt direkt ablesen zu können.

Die Publikationen können – je nach Ausrichtung – die Stimmung am Markt bzw. Tendenzen wiedergeben und bestenfalls als Ausgangsbasis für eine Preisermittlung dienen. Zu den meisten Preisspiegeln passt die geläufige Aussage „Glaube nur einer Statistik die du selbst erstellt hast“

Nahezu jede Immobilienplattform gibt ihren eigenen Preisspiegel heraus, das eine oder andere größere Immobilienunternehmen bastelt mit Zahlen aus seinen eigenen Verkäufen einen Index. Wenn man jedoch diese Zahlen miteinander vergleicht bekommt man nicht den Eindruck, daß diese Preise auf den gleichen Markt in derselben Region Bezug nehmen.

Es ist noch nicht lange her, dass ein bekanntes börsennotiertes Unternehmen auch einen Immobilienpreisindex herausgegeben hat, mit dem Preise und Wertsteigerungen dokumentiert wurden, über die die Branche nur gestaunt hat. Der Hintergrund dafür ist aus heutiger Sicht jedermann klar. Die Daten waren von Eigeninteresse geleitet. Das eigene Portfolio musste für die Anleger schöngefärbt und gepusht werden. Derartige eigennützige Motive stehen bei den meisten übrigen Indizes jedoch selten im Vordergrund.

Immobilienplattformen erfassen Angebotspreise

Mit den Kaufpreisspiegel der diversen Immobilienplattformen wird ein Markt dargestellt, der den verkaufswilligen oder interessierten Konsumenten im Grunde gar nicht interessiert. Er weiß es nur nicht, da ihm ein falsches Bild vorgegaukelt wird. Sein Interesse liegt vorrangig darin, den für seine Immobilie erzielbaren Verkaufspreis zu erfahren. Die Immobilienportale können schon aufgrund Ihrer Funktion dieser Anforderung gar nicht gerecht werden. Sie erfassen nämlich nur das Angebot. Angebotspreise sind keine Kaufpreise.

Nicht nur die größte Immobilienplattform eigener Definition wertet in regelmäßigen Abständen alle Angebotspreise aus der Datenbank statistisch aus und publiziert das Ergebnis als Kaufpreisentwicklung. Seit kurzer Zeit hat sich ein auf Büros spezialisierter Makler mit einem unbedeutenden Immobilienportal zusammengeschlossen und veröffentlichen im DerSTANDARD Kaufpreise, die nahezu als fahrlässig zu bezeichnen sind. So mancher Eigentümer wird mit solchen Aussichten auf Gewinn beim veräußern seiner Immobilie arg getäuscht. Preise in dieser Höhe sind für Immobilien nicht annähernd zu bekommen. Zu Beginn wird natürlich allem Glauben geschenkt, das Gewinn verspricht.

Die Angebotspreise dieser Objektpools sind in der Regel Wunschträume Privater bzw. überhöht angesetzte Verkaufspreise aufgrund falscher Interpretation von Kaufpreisspiegeln. Ein geringer Anteil an marktgerechten Preisen ist mit Sicherheit immer dabei, doch dieser wird durch den Fantasieanteil bei weitem zurückgedrängt und ist statistisch irrelevant. Vor diesem Hintergrund wird klar, das die als Immobilienpreise dargestellten Zahlen nichts mit dem Markt zu tun haben, der von Interesse ist.

Der „Markt“ wird durch die tatsächlich erzielten Verkaufspreise wiedergegeben und nicht durch Angebotspreise. Er regelt sich nur über Angebot und Nachfrage. Tatsächlich erzielte Verkaufspreise fließen in diese Indizes kaum ein. Zwischen Traum und Wirklichkeit klafft ein großes Loch, das einer Studie namhafter Immobilienmakler zufolge bis zu 30 Prozent betragen kann.

Wenige seriöse Preisspiegel stehen zur Auswahl

Der vom Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder jährlich herausgegebene Index ist mit Sicherheit Index, der am nächsten den Markt wiedergibt. Er stellt jedoch auch nur eine Studie dar. Sie reflektiert auch nicht den erzielbaren Preis, bezogen auf das Einzelobjekt, sondern zeigt nur als Marktstudie einen statistisch errechneten Mittelwert von im Vorjahr erhobenen Preisen. Diese Preise sind wiederum eine Mischung aus Angebot, tatsächlich erzielten Preisen und Einschätzungen der Branche. Ein solcher Preismix ist schon eher als Ausgangsbasis für die Kaufpreisermittlung geeignet.

Wenn man nun anhand dieses Preisspiegels z.B. den Wert einer gebrauchten Eigentumswohnung ermitteln will, sind 2 Dinge unbedingt erforderlich:

  • – die möglichst genaue Klassifizierung der zu bewertenden Immobilie im Sinne der Gruppeneinteilungen des Preisspiegels und
  • – die Erhebung von tatsächlich erzielten Preisen ähnlicher Immobilien in ähnlicher Lage.

Der Preisspiegel vom Fachverband unterscheidet bei Wohnungen zwischen „Einfachen, mittleren, guten und sehr guten Wohnwert“ und nimmt als Vergleichsbasis eine 3-Zimmer Wohnung mit ca. 70 m2 Wohnfläche, ohne PKW- Stellplatz an.

Erste Aufgabe ist es nun, z.B. eine zu bewertende Wohnung einer der obigen Klassen zuzuordnen. So wäre z.B. ein mittlerer Wohnwert: Die Wohnung hat Bad, WC, Verbundglasfenster, Zentralheizung, liegt in gemischt-bebauter Wohnlage, hat normale verkehrsmäßige Erschließung und verfügt über eine gute Bausubstanz, wie z.B. die typischen Bauten aus den Siebzigerjahren. Eine Wohnung mit sehr gutem Wohnwert hätte im Vergleich dazu eine moderne Ausstattung der Sanitäranlagen, ebenfalls Zentralheizung, Parkettböden, Balkon, Lift, hat eine sehr gute Wohnlage und verfügt über moderne Haustechnik; hier würde ein Großteil der Wohnbauten der Neunzigerjahre hineinpassen.

Naturgemäß wird kaum eine Wohnung exakt mit einem der Profile exakt übereinstimmen und so wird abzuwägen sein, welche Merkmale von welcher Klasse am ehesten zutreffen und kann man dann die Wohnung dieser bestimmten Klasse zuordnen. Somit wäre dann ein erster Wert gefunden.

Viele Faktoren beeinflussen den Preis

Wertbestimmend für eine Wohnung sind aber noch viele andere Faktoren, die in keinen Preisspiegel Eingang finden. Da wäre etwa die Stockwerkslage, die Aussicht, oder die Verkehrslage (auch in bezug auf Lärm) um nur einige zu nennen. Nicht unbedeutend ist auch der Einfluß der Wohnungsgröße. Kleine Wohnungen erzielen naturgemäß einen höheren Preis (pro Quadratmeter) als Große.

Wenn man nun diese Faktoren richtig bewertet und entsprechende Zu- und Abschläge von dem aus den Tabellen entnommenen Zahlen vorgenommen hat, wird der Ergebniswert schon sehr nahe dem richtigen Preis sein. Um ganz sicher zu gehen sollte man noch den nächsten Schritt setzen: die Kaufpreise vergleichbarer Wohnungen der letzten Jahre erheben.

Die Recherche kann am zuständigen Bezirksgericht über das Grundbuch, das für jedermann zugänglich ist, leicht durchgeführt werden.

Ältere Kaufpreise sollten noch einer Indexanpassung unterzogen werden, damit sie vergleichbar werden und nicht das Bild verzerren. Die abschließende statistische Auswertung führt zu einem brauchbaren Mittelwert, der um so besser ist je größer die Anzahl der Vergleichsobjekte ist. Am Ende des Tages zeigt sich nun, wie gut die statistische Aufbereitung des Immobilienpreisspiegels war. Zufall wäre es, wenn die beiden Preise – der aus dem Preisspiegel und jener aus der Kaufpreisrecherche weitgehend übereinstimmen. In jedem Fall ist den erhobenen Zahlen eher zu trauen, da es sich um reale Kaufpreise und nicht um Angebotspreise handelt. Selbst bei so seriös ermittelten Preisen wären trotzdem noch kleine Anpassungen beim Preis vorzunehmen, sei es nur wegen der Ausstattung. Schließlich gibt es jede Wohnung nur einmal. Die Schwierigkeit liegt jedoch darin, die Ausstattung der Vergleichsobjekte ist nicht bekannt, da diese auch selten in Kaufverträgen angeführt wird.

Das war es auch schon, der richtige sprich: marktkonforme Preis ist gefunden. Eine Punktlandung kann es jedoch nie werden, eine Bandbreite von 5 bis 10% ist üblich.

Klingt kompliziert ? Ist es auch, zumindest für jemanden, der mit dieser Materie nicht vertraut ist. Für einen professionell arbeitenden Immobilienmakler ist das jedoch ein Teil seiner täglichen Arbeit. Wenn man etwas tagtäglich macht, entwickelt man mit der Zeit nicht nur ein Gefühl für die Sache sondern weiß auch worauf es ankommt.

Nur wenige Wiener Makler sind jedoch in der Lage, auf eine umfangreiche Kaufpreissammlung zuzugreifen. Diesen Vorteil kann NEPTUNREAL als lokaler Spezialist für Wohnimmobilien in Wien Donaustadt allerdings für sich verbuchen. Der zur Verfügung stehende Datenpool wird einerseits gespeist aus Verkäufen der Mitglieder eines der ältesten Maklerverbänden, der AIB (Austria Immobilienbörse) und andererseits aus der systematischen Erhebung von Kaufpreisen durch Grundbuchsrecherche seit 2003. Durch diesen riesigen Datenpool ist das Unternehmen daher nicht auf irgendwelche Preisspiegel angewiesen, sondern kann auf eigene fundierte Zahlen zurückgegriffen und so zielgenau die Preise ermittelt werden.

Resume

Für die Preisangaben aller Indizes gilt das selbe : lediglich Tendenz und Stimmung des Marktes ist ablesbar. Vor Preisangaben in absoluten Zahlen sei gewarnt. Ein Kaufpreis für das einzelne Objekt ist nicht direkt ablesbar, hängt von vielen Faktoren ab und ist nur individuell feststellbar. Ein Makler mit profunder Marktkenntnis sollte in jedem Fall konsultiert werden

Das letzte Wort in der Preisgestaltung hat immer der Käufer, vor allem wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt.

(Quelle: dbz Ausgabe 5/2010)

2016-04-18T22:26:37+00:00 10. März 2011|Kommentare, Marktbeobachtung|